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전세 계약을 앞두고 있다면 반드시 알아야 할 단어, 바로 **‘깡통전세’**입니다.
뉴스에선 계속 “전세사기”, “보증금 미반환”, “깡통전세 피해자 급증”이라고 나오지만
막상 계약을 하려면 어디서부터 뭘 봐야 하는지 모르겠는 경우가 대부분이죠.
이 글에서는 깡통전세의 개념부터 실제 피해 사례,
그리고 사전에 위험을 피하는 방법까지 정리해드릴게요.
🔍 깡통전세란?
‘깡통전세’는 전세금이 매매가와 거의 같은 수준이거나,
매매가보다 전세금이 더 높은 주택을 말합니다.
즉, 집주인이 집을 팔아도 전세금을 전부 돌려줄 수 없는 상태예요.
📌 보통 전세가율 85% 이상이면 깡통전세 위험군으로 분류합니다.
(전세가율 = 전세금 ÷ 매매가 × 100)
💥 실제 깡통전세 피해 사례
🔻 사례 ①: 신축 오피스텔, 시세보다 높은 전세금
- 매매가 1억 8천만 원짜리 신축 오피스텔
- 전세금 1억 7,500만 원으로 계약
- 1년 후 매매가 하락 + 집주인 대출 연체로 경매
→ 세입자 보증금 중 5,000만 원 손실
🔻 사례 ②: 다가구 주택 전입신고 우선순위 미확인
- 지하층 세입자가 먼저 전입신고
- 이후 계약한 2층 세입자는 확정일자 있음에도 보증금 우선순위 밀림
→ 경매 시 2천만 원 보증금 못 돌려받음
🚨 깡통전세의 특징 (의심 신호)
구분위험 신호
| 전세가율 | 85% 이상이면 주의 |
| 신축 건물 | 분양가 조작 가능성, 시세 확인 필요 |
| 다가구·원룸 | 전입신고 순서 따라 순위 밀릴 수 있음 |
| 집주인 정보 | 다주택자 or 법인 소유일 경우 주의 |
| 근저당 설정 | 등기부등본의 ‘을구’ 확인 필요 |
✅ 깡통전세 예방법 총정리
1. 등기부등본 열람은 기본 중의 기본
- 소유자 일치 여부 + 근저당(을구) + 압류/가압류 체크
2. 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인
- HUG 또는 SGI에서 보증보험 가입 가능한 매물인지 확인
- 가입 불가 사유(담보 초과, 권리분쟁 등) 있을 경우 계약 피해야 함
👉 HUG 보증보험 정보
3. 전세가율 직접 계산해보기
- KB 부동산 리브온 등에서 시세 조회
- 전세금 ÷ 매매가 > 85%라면 깡통 위험 가능성 있음
4. 특약사항에 ‘보증금 반환일’, ‘연락불능 시 책임 조항’ 꼭 넣기
- 계약서에 꼭 명시해야 법적 보호 가능
- 중개사 말로만 들으면 나중에 증명 불가
5. 공인중개사 등록 여부 및 중개대상물 확인서 확보
- 한국공인중개사협회 사이트에서 등록 여부 확인
- “중개대상물 확인·설명서”는 반드시 서면으로 받기
💬 마무리: 깡통전세, ‘싸고 좋아 보이는 집’이 제일 위험할 수 있다
깡통전세는 단순히 운이 없어서 생기는 문제가 아닙니다.
정보가 부족하고, 확인을 안 했을 때 생기는 구조적인 리스크입니다.
✔️ 전세계약 전, 등기부등본 5분만 읽어도 위험을 막을 수 있습니다.
✔️ 시세와 전세가율을 한 번 계산해보는 것만으로도 계약 판단이 달라집니다.
✔️ 가장 중요한 건 “확정일자 + 전입신고” + “보증보험” 세트입니다.
내 보증금은 내가 지켜야 합니다.
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